Los DUIS: Las Ciudades Sustentables que no vieron la Luz

69663913_490905698124153_7330808475587705673_n.jpg?_nc_ht=scontent.cdninstagram¿Qué fue de los DUIS de hace 6 años?, ¿qué marcó la pauta para abandonar uno de los más ambiciosos proyectos en México donde se pretendió incorporar al sector público y privado en el combate al rezago de vivienda?

Los Desarrollos Urbanos Integrales y Sustentables (DUIS) fueron un concepto del Gobierno Federal pasado que nació a partir de diversas reflexiones y debates sobre los Macrodesarrollos en México, Desarrollo Sustentable y políticas urbano- regionales para la producción de vivienda de interés social. Después de las modificaciones a la legislación en materia de vivienda durante la pasada década, se llevó a cabo una reflexión sobre las políticas gubernamentales, la participación del capital privado y la producción de vivienda que se ha llevado a cabo con las siguientes conclusiones vertidas en el 2º Foro Nacional de Suelo para Vivienda (2004).
La producción de vivienda de interés social obedece al mercado inmobiliario y al valor del suelo que lo rige, pasando por los procesos conocidos de desincorporación de suelo rural a urbano, prevaleciendo los mas bajos costos del mismo en terrenos alejados de las ciudades, en consecuencia los desarrollos habitacionales se ubicaron principalmente en las periferias, lo que originó actividades interurbanas con altos costos económicos y sociales principalmente a la población residente. Esta expansión que tiende a la metropolización originó en su mayoría ciudades dormitorio que carecen de una suficiente dotación de infraestructura y servicios urbanos, como también de equipamientos que la hicieran sustentable, por lo cual las familias de bajos ingresos no están en posibilidades de alcanzar una mayor calidad de vida. Actualmente múltiples conjuntos urbanos son al día de hoy Ciudades Fantasmas, donde el gran abandono de vivienda la lideran el Estado de México, Baja California, Tamaulipas, Chihuahua y Guadalajara, entre otras. Estos argumentos encaminaban en ese momento el concepto de macrodesarrollo hacia la sustentabilidad y la integración de proyectos que cumplieran cabalmente con la política de vivienda en México con base en el artículo 73 de la Ley de Vivienda y en congruencia con los Planes y Programas de Desarrollo Urbano.
Fue en 2008 cuando una Comisión integrada por SEDESOL, CONAVI, SENER, SEMARNAT, SHF, BANOBRAS, INFONAVIT y FOVISSSTE; introducen el concepto de Desarrollos Urbanos Integrales y Sustentables (DUIS) y hasta el primer Foro Internacional de Vivienda Económica Sustentable en septiembre de 2009, cuando se presentan los primeros proyectos de DUIS, donde participan en coordinación: Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL), Secretaría de Economía (SE), Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT), Secretaría de Energía (SENER), Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos (BANOBRAS), Fondo Nacional de Infraestructura (FONADIN), Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) y Fondo Nacional de Fomento al Turismo (FONATUR).
Dentro de la definición presentada en el Foro, se desglosan breves antecedentes que justifican el concepto de DUIS, destacando su pertinencia mediante justificaciones económicas como son el alto valor del suelo, el impacto de la inversión de los desarrolladores en materia de infraestructura urbana, la falta de recursos gubernamentales para abastecer servicios y equipamiento suficiente, y el costo por la movilidad que presentan los desarrollos de vivienda. No se abundó en las publicaciones oficiales sobre del impacto social que generan los desarrollos habitacionales hacia la convivencia, el trabajo, la salud, y en general sobre la calidad de vida en los llamados Macrodesarrollos de vivienda, los cuales no tuvieron mayor jerarquía en el orden argumental con respecto al resto de temas económicos que presenta la comisión organizadora del Foro, a pesar de que existen fundamentos a la urgencia de construir viviendas sustentables, que represente menores impactos ambientales en los procesos de urbanización. Existen consideraciones notables al presentar a los DUIS como soluciones mediante la integración de recursos, desarrollo sustentable, desarrollo social, y coordinación gubernamental; para lograr el equilibro buscado en sustentabilidad Social, Ambiental y Económica.
Puede concretarse una definición al concepto de DUIS a través de la visión el Gobierno Federal, pero no ha sido extensiva su información para uso del dominio público, por lo que no existe un concepto global, ya que no existen físicamente ejemplos ya construidos con cierto tiempo de consolidación, y existe confusión al mencionarlos indistintamente como polos de desarrollo, como Macro-desarrollos, ciudades satélite o como proyectos de redensificación, segmentando su definición de acuerdo a la práctica en la que potencialmente se certificaban bajo las siguientes modalidades:
Nuevas Ciudades. Nuevos polos de desarrollo bajo el esquema de nuevas ciudades con grandes extensiones de tierra, enfocado a grandes y medianos desarrolladores, gobiernos estatales y municipales.
DUIS de Redensificación. Proyectos de aprovechamiento de suelo intraurbano, mediante la redensificación inteligente de las ciudades, enfocado a los medianos y pequeños desarrolladores, gobiernos municipales y estatales.
DUIS Periurbanos. Proyectos de generación de suelo servido con infraestructura de desarrolladores de macro lotes, enfocado a medianos y pequeños desarrolladores, gobiernos estatales y municipales.
Los DUIS oficialmente se definen como Áreas de desarrollo integralmente planeadas que contribuyen al ordenamiento territorial de los estados y municipios y promueven un desarrollo urbano más ordenado, denso, justo y sustentable. Los DUIS actúan como Motor del desarrollo regional, donde la vivienda, infraestructura, servicios, equipamiento, comercio, educación, salud, industria, esparcimiento y otros insumos, constituyen el soporte para el desarrollo de proyectos económicos estratégicos. Así mismo, son emprendimientos mixtos en los que participan los gobiernos; federal, estatales y municipales, desarrolladores y propietarios de tierra, que se integran a los centros urbanos existentes. (1)
 
En el año 2010 se encontraban 15 desarrollos en espera de evaluación y 3 proyectos en proceso de certificación, de los cuáles solo uno fue operado por una de las desarrolladoras mas grandes de México: URBI. A la fecha muchas empresas emergentes han ocupado el lugar en el que anteriormente las más importantes desarrolladoras de vivienda podrían cumplir con dicha expectativa, en un sexenio caracterizado por cambios en su política de vivienda que decrecido la dinámica de vivienda a un activo de 45,000 viviendas al año en sus proyecciones más optimistas, con tendencia a seguir decreciendo durante los próximos años.
Los incentivos y el acercamiento que en su momento el Gobierno Federal pudo ofrecer a los grandes desarrolladores no fue satisfactorio, dado que el carácter vinculatorio de dicha política se basaba en ofrecer beneficios económicos y no fines restrictivos como sucedió posteriormente en éste sexenio, originando el distanciamiento de la cada vez mas fuerte influencia de empresas constructoras y vivienderas que habían sobrevivido al boom inmobiliario de 2008 y se creyeron ganadoras de todos los trofeos nacionales. Ante la incapacidad del gobierno a continuar con la planeación urbana del corto plazo, la necesidad de reducir la erogación de créditos hipotecarios, la falta de recursos para construir infraestructura de nuevos desarrollos y las presiones cada vez más grandes de las empresas constructoras de infraestructura carretera que no se dieron abasto con el Fondo Nacional de Infraestructura (Fonadin) tuvieron que crear normas restrictivas con argumentos convincentes que escondieran su cada vez más evidente incapacidad administrativa.
Tras los cambios de SEDESOL a la SEDATU y con la línea de CONAVI de crear dichos argumentos, los fraccionamientos que anteriormente eran Ciudades Dormitorio se convirtieron en Ciudades Fantasma, al dejar fuera de los polígonos de ubicación a toda la reserva territorial de las principales empresas vivienderas, y como consecuencia el incentivo económico a proyectos encontrados en los primeros contornos de las ciudades, convirtiendo los activos fijos a pasivos de las vivienderas y rematarlos como garantías a los bancos que consecuentemente les ofrecieron créditos. Originando que empresas como GEO, Homex, Urbi y Sare quedaran en concurso mercantil durante el transcurso de los últimos 5 años.
Ante la interrogante: ¿las empresas emergentes desarrolladoras de vivienda podrían reincorporar la idea de los DUIS? la respuesta causaría incertidumbre en sus inversionistas que no estarían dispuestas a asumir los riesgos después de aprender la lección pasada, aunado a que rebasa su capacidad infraestructural para cumplir con múltiples restricciones del grupo DUIS. Se podría concluir, sin abundar sobre la volatibilidad económica que sufre el país, la violencia, la falta de estado de derecho, la inseguridad laboral y la ingobernabilidad, que es evidente que no podrán salir a la luz al menos durante el presente sexenio.
Manuel Elihú Díaz
Arquitecto, Maestro en Urbanismo
@manuelelihudiaz
(1) Primer Foro Internacional de Vivienda Económica Sustentable. Guía de DUIS. V1.1. Septiembre de 2009. México. Gobierno Federal, SHF, SEDESOL, SE, SEMARNAT, SENER, BANOBRAS, FONADIN, CONAVI, INFONAVIT, FOVISSSTE y FONATUR. Recientemente se integró PROMÉXICO al grupo DUIS (2009)

Publicado por elihudiaz

Diseñamos en diferentes escalas, conceptos y rangos en diversos giros entre los que destaca el rubro habitacional, comercial y de servicios, desde pequeñas remodelaciones, proyectos plurifamiliares hasta proyectos urbanos.

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