El papel de los desarrolladores inmobiliarios en la problemática de vivienda mexicana

La industria de la construcción siempre ha sido un recurso importante para la recuperación económica. Cuando el Estado deja de construir obras públicas y abre el mercado inmobiliario a la libre competencia de empresas constructoras civiles, el principal cliente de éstas es el propio gobierno, un cliente regulador que  establece normas y reglamentos que deben cumplirse para urbanizar y construir; siendo el papel del desarrollador inmobiliario (ya sea urbanizador, promotor, constructor etc.) el realizar sus actividades profesionales públicas o privadas acorde a la Ley, que como se mencionó anteriormente se desglosa desde la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Leyes Estatales, Bandos Municipales, Planes y Programas de Desarrollo Urbano, los derivados del Plan Nacional de Desarrollo, reglamentos de construcción, normas certificadas de calidad construcción, y demás legislación en competencia. Topalov (1984) y Barragán (1994) establecen que existen tres tipos de capital privado; el inmobiliario rentista, el capital de préstamo y el capital social (que en sus inicios representaba la reputación del promotor inmobiliario ante la sociedad). Lo fundamentan cinco principales agentes, que derivaron en lo que al día de hoy conocemos como desarrollador: fibras, desarrolladoras, el fraccionador, el constructor y el promotor.

Desde su aparición en los años sesenta, el desarrollador juega un papel como agente social, formando parte de la organización encargada de construir la comunidad, como fraccionador en zonas irregulares que ofertó (ventajosamente en la mayoría de los casos) oportunidades de autoconstrucción de vivienda en la etapa de urbanización acelerada hasta los años ochentas. A partir de esta década, y en la coyuntura del sismo de 1985 en la Ciudad de México, el desarrollador se separa de su papel social y una parte se incorpora al movimiento urbano popular de organizaciones de vivienda (principalmente en el Distrito Federal) pero su función sigue siendo como empresa particular, principalmente en el ramo de la construcción de vivienda. Actualmente se ha referido al desarrollador como Desarrolladores Sociales de Vivienda (conforme a la CONAVI, a través de la Coordinación  General de Producción Social de Vivienda, 2008).[1]

Durante el proceso de producción de vivienda intervienen dos actores: desarrollador y el cliente, pero en el proceso de producción de vivienda se desempeña un tercer actor que es el diseñador, quien tiene como función el ofrecer un proyecto que genere alternativas a las aspiraciones nucleares del cliente, que ofrezca seguridad y un ambiente de sociabilidad. Al cliente (el destinatario del proceso es el ciudadano común) le preocupa la flexibilidad en los planes de financiamiento, el costo de la construcción, la tipología (rechaza las viviendas en serie con la misma tipología), la distribución interna y exterior (los ambientes y las fachadas) y la accesibilidad. Entre las actividades del desarrollador (ya sea como empresas promotoras o sociedades en participación) se encuentra  la identificación de la demanda mediante estudios de mercado, análisis económicos (precio del suelo, materiales de construcción, mano de obra) y demográficos, donde posteriormente elabora un proceso de estudios de factibilidad para la adquisición de terrenos y establecer su oferta; para después realizar la tramitología, la construcción, promoción (a veces aún antes de comenzar la construcción), venta y tramitación de créditos para la entrega del producto. Este proceso para el constructor significa largos tiempos, que al paso de los años ha logrado simplificar con desarrollo tecnológico en el proceso de construcción, esquemas de administración más eficientes y sistemas de financiamiento para la construcción que le han permitido invertir menos recursos económicos propios. Lo que le interesa al desarrollador es una menor inversión y mayor ganancia, perdiendo su papel social para convertirse en agente del capital privado.

El proceso básico de la construcción de vivienda comienza con la adquisición del terreno, la gestión de trámites, permisos y licencias, la construcción, la promoción (comercialización y venta) y finalmente la administración. Actualmente la cadena de producción de desarrollos habitacionales, es más compleja, y consiste en: la adquisición de reserva de tierra, construcción de infraestructura básica, equipamiento y adquisición de macro lotes, urbanización, construcción de casas, individualización, mantenimiento y conservación. El desarrollador inmobiliario es experto en la urbanización, construcción, individualización y la venta; dejando en manos de los demás agentes responsabilidades importantes como la adquisición del suelo, mantenimiento y conservación de los inmuebles, por lo cual su movilidad económica se basa en participar lo menos posible en los procesos de esta cadena productiva que le representa altos costos y tiempos. Así mismo, sus ritmos de producción de vivienda son acelerados debido a los sistemas de construcción con materiales prefabricados y elementos de concreto prefabricados, con el que pueden elaborar hasta 60 viviendas por día (de acuerdo a información de Grupo Sadasi, en la investigación de Puebla, Claudia. 2002), representando un gran avance tecnológico que puede transformar el medio ambiente de forma agresiva y espontánea.[2]

No existe una correlación entre el crecimiento económico de las empresas privadas y el deterioro de los conjuntos habitacionales del que comparte responsabilidad, pero ha sido proporcional ambos ritmos de crecimiento. Si el desarrollador continúa su misma estrategia de producción de vivienda, no será posible continuar un análisis sobre sus atribuciones sin reconocer que está relacionado al problema habitacional del país, del cual ha sido partícipe junto con múltiples actores políticos y sociales. Cortés Delgado (2001) menciona siete visiones de la problemática de vivienda correlacionadas al papel del desarrollador:

  • Como problema de déficit: caracterizado por la demanda de nuevos hogares que en el pasado no se han consolidado. SHF menciona un rezago de 9.5 millones de viviendas, que representa para el capital privado una oferta millonaria de negocios.[4]
  • Como problema de tierra: al carecer de infraestructura para ofrecer suelo servido y acceso a terrenos baratos para la construcción de vivienda. Han sido comunes durante décadas las presiones económicas en las zonas conurbadas de las ciudades, las invasiones de zonas destinadas a la agricultura y reservas ecológicas, estableciendo los asentamientos irregulares y la especulación del suelo ejidal en su proceso de incorporación urbana.[5]
  • Como problema de financiamiento: para el grueso de la población ante su falta de capacidad de pago para acceder a los mercados financieros de vivienda debido a que no cuentan con recursos ni son sujetos de crédito; aun cuando se han creado decenas de instituciones públicas y privadas para financiarlos.
  • Como problema de desarrollo tecnológico: con la aparición de nuevos materiales que economizan la producción de viviendas y presentan deterioros por su mala calidad, algunos no permiten la modificación futura, no protegen la acústica, no son durables y no ofrecen aspectos armónicos en la imagen urbana.
  • Como problema de diseño urbano: hacia la creación de espacios de escasa interacción social, caracterizado por repetidos bloques de concreto, con espacios mínimos que repercuten en la convivencia de las personas, la ausencia de espacios públicos como parques y zonas verdes, que son aprovechadas para vender más viviendas, sin una estructura funcional ni un diseño que integre armonía y seguridad, que afecta la apropiación del espacio y falta de identidad comunitaria.
  • Como problema de costo social: cuando los desarrollos habitacionales están tan alejados de las zonas de trabajo, que generan aislamiento y pierden el sentido de comunidad, aunado a la inseguridad social, las unidades de vivienda se convierten en jaulas; y el reto es cómo evitar este costo a futuro cuando esas zonas se deterioren y agoten su función habitacional. Cortés Delgado (2001) estima que más de 200 mil localidades dispersas en todo el país no cuentan con transporte y vialidades hacia sus equipamientos primarios y lugares de trabajo.
  • Como problema ecológico: al necesario consumo de recursos de los nuevos desarrollos habitacionales, y el agotamiento de bosques y selvas del territorio nacional (tan solo el Estado de México ha perdido más de 50% de su masa forestal en los últimos 30 años). Hablar de recursos energéticos ecológicos, cuando más de 3 millones y medio de hogares que reciben ingresos menores a 3 salarios mínimos, no pueden pagarlo y no es comparable con el daño que en si mismo representa el proceso de urbanización.

De acuerdo a la problemática de vivienda en todos sus ámbitos que será complejo jerarquizar, uno de sus principales impactos se manifiesta por su localización, de ahí la importancia de la identificación del sitio. Los desarrolladores han comprado suelo barato en las periferias de las ciudades, lejos de identificar un sitio para sus desarrollos habitacionales, derivando en la subordinación al mercado del suelo mediante una distribución de viviendas aleatorias, impactando en la dotación de recursos primarios como el agua potable, en la movilidad, en el transporte, en la actividad económica, en el desabasto de servicios en equipamientos primarios y en inseguridad social. Para el inversionista y el desarrollador no existe una conciencia colectiva que influya en su afán por obtener negocios exitosos desde el punto de vista económico, y ha dado lugar a fracasos irreversibles a lo largo del territorio nacional, principalmente en detrimento de la calidad de vida de las personas que la estadística de rezago de vivienda los deja fuera de la demanda de nuevos hogares. Su visión de negocio se centra en aspectos cuantitativos de materiales y del volumen de construcción. Pareciera que la conciencia social significa pérdidas económicas, restando importancia al lugar del desarrollo.

En los últimos años, debido a la sobrepoblación, al hacinamiento y a la mala localización de los asentamientos humanos, se han presentado inundaciones y desastres ecológicos indistintamente en todo el territorio resaltando la importancia de su ubicación. En México se tienen amplias preocupaciones respecto a la vivienda, su financiamiento, por el deterioro e inseguridad en zonas habitacionales, por las densidades, la aglomeración interna, la falta de empleos, por la movilidad y por su lejanía respecto a los centros de trabajo y estudio. Pero la mayor preocupación sigue siendo la falta de agua en los desarrollos habitacionales, que en ocasiones a pesar de contar con su red no garantiza la dotación de agua; de acuerdo al XII Censo de Población y Vivienda del 2000 aplicada a 2.2 millones de hogares muestran que el 11% de las viviendas no reciben agua diariamente y entre las que sí lo hacen, sólo el 56% la recibe todo el día. [6]

La reputación del desarrollador inmobiliario, como fuerza económica que urbaniza indistintamente cualquier sitio, con la anuencia de los gobiernos locales, se reconoce por su influencia en la actividad económica del país, de ahí que cuatro empresas que participan en el Índice Habita (conformado por 6 empresas poderosas) forman parte de las 35 empresas que integran el Índice de Precios y Cotizaciones, representando el 2% de su valor total de capitalización. Dicha reputación decae en su papel como ente social que presiona zonas de conservación ecológicas, como es el caso de los incendios ocasionados en el Bosque de Nixticuil (Zapopan, Jalisco. 2010) donde se calcula que en la zona de La Roblera, los desarrolladores han quemado cerca de 40 hectáreas para el Proyecto Mirasierra,[7] por mencionar uno entre múltiples historias y noticias a lo largo de las últimas décadas; o también como empresas defraudadoras, como el caso de Homex, Geo, Urbi, SARE y Ara, por mencionar algunas, con sus desarrollos inconclusos, viviendas deterioradas, abandonadas y en consecuencia, su aportación al crecimiento de ciudades fantasma en todo el áís.

No es objeto el desprestigiar a los desarrolladores por sus negocios en el sector Vivienda, pero es imposible disociar su responsabilidad en los desarrollos habitacionales recientes y el fraccionamiento de zonas irregulares. Tampoco es posible negar la responsabilidad del resto de agentes involucrados como son los actores políticos, líderes de la sociedad civil, instituciones de vivienda, académicos, profesionales de la construcción, servidores públicos e inversionistas extranjeros; que comparten la responsabilidad por lo que hicieron o dejaron de realizar en el aspecto ético, ante la impotencia del Estado para solucionar el problema habitacional.

Quienes tuvieron en años anteriores la responsabilidad de ofrecer una solución de tierra y vivienda a la gente que llegaba del campo a la ciudad desarrollaban su actividad con gran presión, sin recapacitar si se hacía bien o mal, ya que sólo se gestionaba un producto y se justificaba que lo importante era dar respuesta a una necesidad, sin considerar el impacto negativo de una mala solución. Con el tiempo la “solución” resultó más problemática, con alto costo para el usuario y la ciudad en su conjunto; es decir, no se procuró el tiempo para reflexionar sobre principios éticos.[8]

Manuel Elihú Díaz Bautista

Arquitecto, Maestro en Urbanismo

@manuelelihudiaz

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[1] CIDOC y Sociedad Hipotecaria Federal. Estado Actual de la vivienda 2009. México. CIDOC, SEDESOL, CONAVI, INFONAVIT y SHF. 2009. p.48.

[2] Corporación Geo tiene en operación una línea de producción de casas prefabricadas en Zumpango (México) que trasladarán a Tijuana (Baja California) una planta armadora automatizada para la construcción de viviendas en Valle de las Palmas, específicamente para el DUIS de Valle de San Pedro, en la cual mencionan en una entrevista que la “sustentabilidad económica que ahí se pretende es la velocidad de construcción de las viviendas”. Fuente: Periódico El Universal. Sección Cartera, “Un constructor de ciudades”. México. 22 de Septiembre de 2009.

[3] Figueroa Caballero, Marco Antonio. SHF: Taller de DUIS. 5 de Febrero e 2010.

[4] Ibídem. La política Nacional de Vivienda de este sexenio estima una meta de 6 millones de viviendas.

[5] Se vislumbra un 60% de la tierra idónea para el desarrollo urbano dentro de zonas ejidales. En: Cortés Delgado, José Luis. Reflexiones sobre el problema de la vivienda en México. Revista Tiempo. Universidad Autónoma Metropolitana. Octubre de 2001. Laberinto. p. 8.

[6] Schteingart, Martha. La Vivienda. Evolución reciente de la situación habitacional. Revista DEMOS 14. México. Enero de 2001. Respecto a esta cifra, llama la atención un 22% de casos no especificados entre los que reciben agua diariamente, que pudiera ser que no la reciben tampoco.

[7] http://www.notisistema.com/noticias/?p=240755 (Consultado el 17 de Febrero de 2010).

[8] Cortés Delgado, José Luis. Reflexiones sobre el problema de la vivienda en México. Revista Tiempo. Universidad Autónoma Metropolitana. Octubre de 2001. Laberinto. p. 6.

Publicado por elihudiaz

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