¿Cómo realizar un análisis locacional?

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Actualmente los promotores inmobiliarios requieren herramientas capaces de analizar la viabilidad de un proyecto desde su creación. Comúnmente cuando el proyecto se está gestando van sucediendo problemas que entorpecen, no solo la gestión del proyecto, sino a la negociación con posibles proveedores, principalmente los propietarios del terreno que se piensa adquirir. Posteriormente a que el cliente establezca qué quiere desarrollar o construir, sus metas económicas y su planeación de tasas de retorno de inversión, se debe proceder a identificar el sitio en donde se piensa construir; es el proceso más importante del desarrollo y muchos lo dejan pasar, pero en esta ocasión se muestran algunas recomendaciones para realizar un análisis profesional con gran apego a la realidad.

Análisis del sitio o locacional

Un simple análisis del sitio puede ser realizado por cualquier estudiante que investigue con medios disponibles un entorno urbano con cierto nivel empírico, pero un análisis locacional no solo interviene elementos urbanos (dentro de todos sus instrumentos urbanísticos) sino también establece una escala, propia del objetivo de la marca o cliente, análisis del predio como un producto receptor de un proyecto, y un dictamen de conclusiones y recomendaciones que sirva como base a tomar decisiones. Es por ello que el objetivo será desarrollar un Análisis Locacional, en lugar de un análisis del sitio.

Integración de datos

Se recomienda un procesador de textos y datos como Word y Excel, pero la información debe estar compartida en PDF. Ésta se debe presentar concretamente, omitiendo datos o información irrelevante; recordar que se leerá por profesionales de diferentes áreas, por lo cual explicar datos técnicos en caso de ser necesarios, pero deberá ser comprensible para el cliente conforme a lo siguiente:

  1. Aspectos Legales: revisar escritura pública, datos que acrediten la propiedad del predio, permisos actuales o compromisos adquiridos, licencias, documentos que acrediten pagos, prefactibilidades y factibilidades de servicios, mencionar toda la documentación con la que se cuenta, números de folio, fechas de cada una, vigencia, adeudos o pagos por realizar. Elaborar un Excel con estos datos y establecer estatus que se puedan actualizar con el tiempo
  2. Aspectos regionales: integrar mapas del estado ubicando al municipio, mapa del municipio con la ubicación del terreno, colindancias municipales, características físicas de la región, describir comportamiento urbano con el centro regional más próximo, clima, temperaturas máxima y mínima, temperatura media, lluvias (meses más críticos con mm). Incluir Fuente y año de publicación (si existen referencias colocarlas como Nota al pie de página en Word para verificar la información)
  3. Localización: insertar imagen satelital e imagen de croquis de localización con cotas del terreo y nombres de calles aledañas. (este croquis sirve para colocarlo en el plano 90x60cm en el cuadro de referencias del proyecto). Establecer la dirección oficial del predio, accesos, hitos cercanos, ¿cómo se accede al predio?, qué características tiene la zona, forma, tipo de suelo de la zona. Insertar imagen satelital dibujando los accesos, vialidades regionales, de acceso, con letreros hacia dónde se conectan.
  4. Linderos y superficies: plano del terreno con cotas visibles, nombres de calles con distancias, norte, vientos dominantes, tipo de topografía, describir colindancias y linderos, forma del terreno, superficie bruta, superficie neta, superficie escriturada, tipo de suelo. Si se cuenta con levantamiento topográfico siempre validar con levantamiento catastral y verificar que coincida con escritura pública para proceder a un dictamen jurídico para su posible adquisición
  5. Aspectos económicos: actividad económica en el municipio, PEA, población total, pirámide de edades, población discapacitada o en situación vulnerable, número de viviendas en el municipio, precios de casas, porcentajes de servicios y población atendida (agua, luz, drenaje), insertar gráficas pequeñas, tradiciones, costumbres, accesibilidad universal de la zona.
  6. Uso del suelo y densidad: transcribir exactamente como viene el uso del suelo del plan municipal, plano de uso del suelo con el terreno dibujado, densidad permitida (viviendas por hectárea), COS, CUS, normatividad aplicable al uso del suelo, citar fuente. Se puede insertar aquí el plan maestro de diseño urbano en Excel con superficies y normatividades requeridas por la marca o el cliente. Insertar imagen de mapeo del terreno en el plano de usos del suelo municipal, incluyendo simbología, fuente y nombre del plano.
  7. Vías de comunicación: plano señalando vialidades regionales, de acceso y distribución para accesar al predio, presencia de paraderos de transporte público en la zona, de ser necesario comentar a qué distancia se encuentran. Describir cómo se llega al terreno, insertar imagen de mapeo del terreno en el plano de vialidades y restricciones municipal, incluyendo simbología, fuente y nombre del plano, visualizando derechos de vía.
  8. Equipamiento, obras y proyectos en la zona: mencionar equipamientos del entorno con distancia de recorrido hasta el predio, mencionar qué obras y proyectos se encuentran contemplados en el plan municipal de desarrollo urbano (de ser necesario incluir la imagen del plano), buscar en internet información pertinente e insertar nota al pie de página con la fuente.
  9. Infraestructura y servicios existentes: presencia de agua potable, pozos de agua cercanos, cárcamos, punto de descarga sanitaria, puntos de conexión a la red eléctrica, presencia de otros servicios relevantes, de ser necesario incluir imágenes del plan municipal, insertar noticias de internet sobre obras de infraestructura. Insertar imagen de mapeo del terreno en el plano de Infraestructura, incluyendo simbología, fuente y nombre del plano.
  10. Afectaciones y riesgos: mencionar riesgos que contempla el plan municipal en la zona, afectaciones al interior del predio con superficie (también señalarlos en el plano del terreno si existen), vulnerabilidad a fenómenos naturales (inundaciones, climas extremos, sismos, fallas, fracturas, riesgos químicos, tornados, huracanes, tormentas, etc.) Insertar imagen de mapeo del terreno en el plano de Riesgos municipal, incluyendo simbología, fuente y nombre del plano.
  11. Observaciones de proyecto y dictamen final: desarrollar con gran extensión los comentarios de cada apartado anterior, presentar con mapas, apuntes, croquis, imágenes, bocetos, explicando al cliente los alcances esperados del proyecto, análisis FODA, características que debe contemplar el proyecto, qué proponer, propuesta e integración al entorno, conclusiones de normatividad, beneficio social, inversión inicial del proyecto, propuesta de proveedores, etc. Lo más importante es este apartado en todo el documento, por lo cuál se debe explicar al cliente o marca lo más profesional posible, cuidando nuestro alcance ya que es nuestra responsabilidad brindar este informe y dictaminar los aspectos mas relevantes de la inversión inmobiliaria.

Comentarios finales

Un análisis locacional no debe ser extensivo, ya que en su caso puede contener anexos con el vaciado de la información que justifique los resultados esperados, y puede resumirse cuidadosamente en 20-30 cuartillas en medios reproducibles como formato PDF o impresión en tamaño carta. Es importante contratar un profesional para realizar este trabajo, no está de más asegurarse que un urbanista pueda hacerse cargo de ello, ya que lo mas probable es que se ahorre en identificar problemas antes de que éstos surjan en el desarrollo del proyecto.

Nosotros podemos orientarte y realizar los estudios que requiere tu proyecto. Acércate con un profesional.

@manuelelihudiaz

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Publicado por elihudiaz

Diseñamos en diferentes escalas, conceptos y rangos en diversos giros entre los que destaca el rubro habitacional, comercial y de servicios, desde pequeñas remodelaciones, proyectos plurifamiliares hasta proyectos urbanos.

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